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November 10, 2007

我始终认为中国人的智慧世界第一。这两年得知的不同渠道的研究报告也证实了这一点:东亚人最 聪明,平均智商在105左右,欧美的白人是100。不过面对中国目前的房价,中国人的智商打了对折。涨了这么多了,居然 全国各地都有人排队恐慌性买房。

中国房价下跌是一定的。不管发生了什么事情,不管会发生什么事情,不管有没有宏观调控,不管地方政府是否严格执行,不管人民币是否继续升值,不管股市是涨是跌.本文讲的是下跌的幅度问题.

个人判断,中国大陆地区的平均房价都有望下跌一半左右。理由如下:

1、房价远超正常收入水平。

最近一美国顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7),以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

据日本官方的数据,东京新建的面积75—80平方米(相当于中国90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫的单元公寓,送20平方米的阳台和走廊以及包括液晶电视等基本电器,加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个 号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。

对于房价与家庭收入比,联合国人居中心的上限是3:1,世界银行的上限是5:1。而我国许多热点城市远高于这个比例。上海2006年人均可支配收入是20668元,一家三口合计为6万元左右。上海的外环以内地区,也已达到1万元/平方米以上。考虑到小户型的稀少,则靠近外环的地方,一套100平方米的房子要100万元,16倍于的家庭收入。北京2006年人均可支配收入19978元。而据新华社7月25日报道,北京五环以内房价同样超过1万元,房价收入比与上海相当。

据《小康》杂志2006年引用的数据,美国房价收入比是3:1。美国平均房价只有1100美元/平米左右,差不多只有8000多元/平米左右。可是美国却爆发了次级贷危机。北京上海16倍的房价收入比是美国的5倍,是联合国人居中心和世界银行所认为的房价泡沫水平的5倍和3倍多。应当下跌多少?

全国来看,据新华社的报道,04年上半年全国平均房价是2701元/平方米,到06年末,假如房价涨了30%,则06年末全国平均房价为3511元/平方米。2006年全国城镇居民人均可支配收入是11759元。考虑到中小城市的住房面积更大及家庭平均人口较多,假设平均是130平方米/套,家庭平均人口按3.5人来算,则房价与收入比为130*3511/11759*3.5=11.12倍。同样远超过联合国和世界银行房价泡沫的水平。

有人说中国国情不同,房价不能简单地以房价收入比来衡量。但中国人和其他国家的人一样,都要用自己的收入来买房,而不是用白条,如果对开发商说:“我用白条来买房行不行?”开发商未必会放狗咬这样讲的买房人,因为其幽默效果比赵本山的小品还要强。所以衡量房价高低,主要指标就是房价与收入比。

那是不是上海、北京的房价要跌80%呢?不能完全排除这个可能,不过本身联合国和世界银行的标准就不一样,世界各国也有较大差异。而且中国确实有些中国特色:在美国,一般人们是在毕业后第十年,结婚后第五年买第一套房子,德国人平均在45岁买第一套房子。而中国很多年青人刚毕业就愿意压缩其他消费购房,年青人购买欲望强烈。加上部分父母对子女买房的资助,使得中国的房价收入比有理由比外国高一些。 

2、中国人的累积财富不多。

2007年1月末中国的所有储蓄存款是16.2万亿,大陆人口按13亿算,则人均存款12500不到。有人会强调中国人的收入不透明,有不少人能取得大量灰色收入。也许这样的人绝对数量不小,但占总人口的比例是非常小的。九成以上的中国人是不可能取得这种收入。更何况灰色收入其实就是弱势群体的灰色支出。另灰色收入也会存入银行。显然以上数据已经反映了人均积蓄水平。同时大量的存款其实只属于少数富人,而这些富人除非是为了投资,否则并无为解决居住而买房的需求。

《科学与财富》的杂志2005年第2期提到:美国战略与国际研究中心《银发中国》的报告指出,在中国55岁以上的老人家庭中,不足1/4的家庭拥有的金融资产超过其年收入,仅有5.4%的家庭拥有金融资产超过其年收入的2倍。就是说,55岁以上的老人家庭中,只有近1/20的金融资产(股票、债券、存款、基金、保险等)超过年收入2倍(2005年中国城镇居民年收入不超过10493元),那就是2万元左右。

世界银行在第60届联合国首脑峰会期间公布了一份报告,根据国内生产总值、产出资本、自然资源、人的技术和能力等条件综合而提出了计算世界各国贫富差异的新标准。根据该报告,中国人均财富9387美元,而美国为512612美元,不到美国的2%。

所以不光中国平均的存款状况无法支持目前的高房价,中国的父母对下一代的买房支持力量也是微不足道的,最根本的,中国的经济发展水平不支付高房价。

3、社会对高房价的支撑力已近极限。

金融债务比率是衡量家庭债务负担的指标,等于家庭债务余额与家庭可支配收入之比。2004年中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出,根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算,上海家庭债务比例高达155%,北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122%、95%、91%、85%、79%。不少城市已经超过了2003年美国的家庭债务比例115%。要知道,美国是个习惯于透支消费的国家,而节俭、无债一身轻则是中国人的习惯。

按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,而央行公布:2005年10月末,北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。新浪网一项调查表明31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。

4、房价与租金收入比远超正常水平。

据《南方都市报》的资料,深圳的房价与月租金比是300-400,不考虑物业管理费、税收和空置时间,相当于房子出租年回报率在3%-4%,与一年期银行存款的收益相当。如果是按揭贷款买房出租,租金收入甚至少于贷款利息支出。大城市的租金回报率一般都在这个水平,小城市因自有房比率更高,租房需求少,租金回报率不如大城市。大量拥有一套以上住房的人显然不是为了取得租金回报而投资买房,当房价上涨的预期被打破,不仅新的投资客会大量减少,原来的投资房也会集中抛售。

由上可见,中国的房价已有了明显的泡沫。但泡沫能否继续膨胀,是国家政策、社会经济各个因素综合作用的结果,而泡沫破灭的时间更是难于预测。当年东南亚的房价泡沫破灭是因亚洲金融危机;香港同样如此,不过直接的导火线是香港政府为抑制泡沫,向市场增加8万多套住房供应;日本则是因连续四天在电视台的黄金时间指出日本的房价泡沫,打破了日本人房价只涨不跌的神话。

中国的房价会因为什么事件而开始走向下跌之路,也许就是这次第二套住房首付及利率由基准利率的85%提高到110%,也许这一次还能挺过去。但经济规律不可抗拒,不管发生什么样的事情,不管抵抗房价下跌的力量有多强,都强不过已经形成的泡沫破灭的力量。 有必要说明的是,我在2006年就认为中国房价要普遍下跌一半。这个一半是我个人的估计,希望不要吓破了一些人的苦胆。事实上从2006年到现在,中国房价又涨了不少,考虑到下跌一半是个估计的幅度,并不做相应调整而判断会下跌60%。事实上判断一个地区或全国房价的涨跌根本不存在一个令市场普遍接受的,公平客观的数据。下跌的持续时间,考虑到日本15年下跌70%左右,香港地区6年半下跌约65%左右,及世界各国历次房价下跌持续时间及幅度,个人估计,会持续5到10年时间。

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